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空置税、房地产税对楼市、房价、房租有何影响?是否能降低房价?

时间:2019-03-20 浏览量:

空置税是否能降低房价

网易财经

据《香港经济日报》报道,香港的空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论。去年5月,香港特区行政长官林郑月娥曾说:“现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖。”那么,空置税可以降低香港房价吗?

房屋空置的作用

在一般人的观念里,空置税是炒房者故意空置房子,仅仅为了未来房价更高时卖出,所以,应该征收空置税。但是空置的原因其实是各种各样的。有的人是为了避免出租的麻烦,有的人是因为装修问题,不一而足。比如,注重健康的人,房子装修好了后会放一长段时间,以免甲醛等中毒。

从大陆来看,空置的原因更为复杂。比如很多人在一线城市工作,但在二、三线城市乃至县城买房,是为了以后回去住,但在他们回去之前,这些房子是空置的。

资本所有者并不愿意无端付出资本闲置的成本,他们之所以让房子空置,必然有他们的理由。即便业主是为了投资而短期空置房子,其实也是相当于接过开发商的空置房,这能够帮助开发商回款,加快开发进程,增加市场供给。

征空置税成本高效率低

开征空置税,将导致两个方面的成本增多。

一是将使得更多人造假,增加业主的成本。比如,雇人短期住一下房子,以避免空置税。

二是征税成本将增加。为了调查空置情况,需要增加更多政府雇员和办公经费,使得政府规模越来越大。

真正降低房价的办法,是增加供给。如果一个地方,土地供给总是受到限制,却一直在税收上打转,那这个地方不是真心想降低房价。

高盛:房地产税即便开征 对中国楼市影响也有限

 

高盛认为,从发达国家经验来看,同时考虑到中国的限贷等政策,预计房地产税推出对中国楼市影响有限,价格的长期趋势主要受供需影响。此外,从试点城市来看,房地产税对地方财政贡献较少,无法取代土地出让金收入。

今年的《政府工作报告》提到,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”,这已是近年来全国人大第三次提到房地产税,从而也引发了市场的高度关注。

虽然目前并没有具体的征收范围和税率细节,但高盛分析师王逸等人在3月14日的研报中表示,鉴于发达国家的经验,以及中国实施的限贷政策,因此预计房地产税的推出其实对中国楼市影响有限。

当今世界,已有140多个国家或地区课征包括房产税在内的各种形式财产税,但各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同。以下为美国、日本、韩国、新加坡以及英国关于房地产税征收情况对比。

(信息来源:各国政府网站  制图:华尔街见闻)

 

高盛分析指出,这些国家征收房地产税主要有两个目的:其一是为了稳定房价,遏制住房地产市场的投机行为,其二是为政府提供稳定的财政收入来源。

以韩国为例,除了由地方政府征收的土地和住宅物业税外,该国政府就在2005年出台了综合不动产税,征税对象是6亿韩元以上的住房。

而在日本,大部分财产税是由市政府一级征收的,通常会占到总收入的40%以上。在美国,财产税尤其是房地产税也是各州政府收入的支柱,一般占州税收收入的80%以上,是支持教育、医疗和其他地方预算支出的重要资金来源。

值得注意的是,有的国家还制定了累进税率表,以减轻不同收入类别的税负,如对自住、租赁和空置房产的适用税率加以区分。 例如,新加坡对自住房产采用较低的税率,而对非自住房屋(包括出租房屋)则会征税。 在英国,有些地方对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。

高盛提到,虽然房地产税的推出或将抑制市场气氛,增加二手房市场供应量,从而在短期及中期内对房价构成压力。但鉴于中国实施的限购限贷等政策,因此这种潜在影响也较为有限。

此外,房地产价格的长期趋势也主要受到供需动态的驱动。高盛指出,在2014年至2018年,中国200多个城市的土地交易量已经从2011到2013年的峰值水平平均下降了33%。虽然这五年里,住房需求曾在2018年达到了小高峰,但也将会在未来几十年因城市化进程放缓和家庭升级需求饱和而逐渐下降。

值得注意的是,虽然在中国,“房地产税"还未正式实施。但在2011年1月的时候,上海和重庆就已成为了相关试点城市。

(信息来源:政府网站  制图:华尔街见闻)

 

不过从最终实施情况来看,高盛表示,自2011年1月实施征税以来,这两个城市(无论是房价还是交易量)都与中国其他主要城市的地产周期并无明显差异。并且对当地财政收入的贡献占比较少,均仅占3%左右,也远不及地方土地使用权出让收入。

 

(数据来源:Wind 制图:华尔街见闻)

 

高盛对此认为,中国政府可能需要对现有存量商品房征收4.6%的税率,或是对所有存量房征收2.6%的税率,才能获得相当于过去10年靠土地使用权出让获取的平均收入水平。

另外,高盛表示,在过去四个月里所检测到的房地产商估值有所回升,已从去年10月低点反弹了35%,也就是说现在监测到的地产商市值在2018年增加了7600亿元人民币的利润。不过若基于今年房价同比下降5%的假设,高盛认为这些房地产商仅能获得3430亿人民币的现金利润;而若是基于房价不变的假设,房地产商则将产生超过1.1万亿元人民币的现金利润。

高盛相信,目前的估值其实已经反映了房价的负增长趋势。不过在他们看来,就算房产税政策出台,也只会对这些房地产商的估值产生有限或短期的影响。华尔街见闻

房地产税“效应”

国际金融报  刘天天

备受关注的“
房地产税”又有了新动态。

继2019年政府工作报告中提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”后,“房地产税”一词在两会期间多次出现。

  作为新的税种,房地产税的具体征税范围、征税对象、税率、推出时间等细节还是未知。不过,据全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图近日透露,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草,目前,相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

  征收范围

  追溯历史,这已经是“房地产税”一词第三次出现在政府工作报告中。2014年,政府工作报告中的相关表述为“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”;2018年则为“稳妥推进房地产税立法”。在业内人士看来,今年从“稳妥”变为“稳步”的新提法或也意味着房地产税推进时间表的逐步清晰化。

  由于目前法律草案雏形未露,坊间对于房地产税的定义、征税范围和方式等解读不尽相同。

  中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者表示,房地产税作为一个综合性概念,即一切与房地产经济运行过程中有直接联系的税收都属于房地产税,包括但不局限于:企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。

  中信建投也在其报告中指出,房地产税涉及房地产开发、持有和交易阶段。

  不过,易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者指出,在十三届全国人大常委会立法规划中,建设、交易环节的税种,比如,契税、个人所得税等均有单独立法项目。

  “未来推出的房地产税主要是把房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税合并成一个新税种,取代两个老税种。”中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青对《国际金融报》记者表示。

  不少接受《国际金融报》记者采访的分析师认为,未来房地产税征税对象将包括个人住房。

  “房地产税出台也是为了完善房地产税收结构。现阶段保有环节,个人居住房屋免征房产税(上海、重庆除外)和城镇土地使用税。”杨红旭补充道。

  其实,有关房地产税的铺垫或早已开始。

  比如,早在2011年,上海、重庆两地就已作为个人住房房产税征收的试点。具体而言,上海征收对象为暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海新购房且属于该居民家庭第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房,而重庆地区彼时的征收对象则是独栋别墅、高档公寓,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房。

  “上海房产税试点办法针对的是增量房产,某种程度上来说是限制新购入房产的热情。而重庆的做法则是,无论买房时间,高档住宅、独栋别墅均在个人住房房产税的征收范围内。所以,在未来房地产税立法时,是针对存量房产还是增量房产需要进一步斟酌。” 汪蔚青表示。

  怎么征收

  全国人大财经委副主任尹中卿在接受《21世纪经济报道》专访时表示,“房地产税是一个地方税种,地方政府应该会有很大的自主选择权”。此前,国家财政部时任部长肖捷也曾指出,将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

  CIC灼识咨询执行董事赵晓马对《国际金融报》记者表示,房地产税“因城施策”的原因在于,全国不同区域区情不同,房地产市场的健康程度也不同,地方对于税收的承受能力也有差别,房地产税只能分地区逐步推进。

  各地征税标准、税率设定和操作细节等方面或有差异,但从整体征收框架考虑,汪蔚青建议,房地产税应设定最低居住面积免除额,且可对于两套或以内用于自住的房产给予一定程度上的房地产税豁免政策。

  设置税收优惠减免条例在此前上海与重庆征收针对个人住宅的房产税时也有所体现。以上海为例,上海市居民家庭在本市新购第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。换言之,以家庭为单位,上海市居民人均可拥有60平方米的免征面积。

  此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,房地产税开征时,建设交易环节的税费或会裁撤,比如契税和个税等。

  “对持有环节征税后,或会抑制多套房持有者的持有成本,起到一定抑制楼市投机者的作用,但这仅是一个辅助功能。”杨红旭说。

  在赵晓马看来,站在财税政策角度,房地产税开征的主要目的是基于未来存量房时代的形势判断,“用房地产税替代土地出让收入,为地方政府开辟新税源”。

  对此,恒大研究院副院长夏磊曾在其报告中解释,当前,我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年,地方本级财政收入中,土地出让收入占比为28.6%,房地产相关税收占比为17.1%,且集中在房地产开发建设环节。但随着我国城市化推进,新房成交占比正不断下降,一线城市房地产市场二手房成交占比超50%,土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势;叠加减税降费,地方财政压力将进一步凸显。

  难度在哪

  因涉及经济、法律、社会公众利益等多方面因素,不少观点认为,房地产税的立法、落实过程中还面临诸多挑战。事实上,虽然与房产税仅有“一字之差”,但“地”字的加入增加了房地产税的复杂性,比如,赵晓马对记者表示,征收房地产税与缴纳土地出让金之间是否存在重复问题或还有待论证。

  从房地产税制定设计方面来看,有业内人士指出,第一,在经历从福利分房到住房市场化的变迁过程后,我国住房产权类型具有多样性的特点,对于不同性质住房的征税或需区别对待。其次,住房获取成本或存在差距,以住房套数或面积作为房地产税起征依据是否可达到调节收入分配的功能也是外界关注点之一。

  对此,汪蔚青认为,无论房子的性质和来源,由于房地产税考虑的是财产的存量,未来房地产税开征对象应是登记在个人或家庭名下的所有房产。

  在推进顶层设计的基础上,北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对《国际金融报》记者表示,“房地产税落实执行的基础条件之一是其他配套措施积极跟进,比如不动产登记的完善、相关财产的确权和产权保护、对各类不动产的产权归属的梳理、对各类房地产评估体系的健全等。”

  据了解,就不动产信息登记方面而言,2018年6月,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。而国务院办公厅近日印发的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》中提出,2019年底前实现所有市县城镇登记数据成果的完善与汇交全覆盖。

  不过,多位业内人士坦言,介于房地产税的复杂性,距其尘埃落地还有待时日。

  同策集团首席分析师张宏伟对《国际金融报》记者表示,从研究角度来看,2019年末至2020年中将是下一轮楼市上行周期,随后的2023年至2024年也将是一轮楼市上行周期,一般来说,房地产税此类调控政策会选择在此类市场上行期推行。

  “再考虑到城镇化率因素。目前,全国城镇化率还不到60%。一般来说,城镇化率要达到70%-80%,尤其是达到80%以后,整个市场才能正式进入存量阶段。”张宏伟预测,房地产市场或会在2026年、2027年以后进入存量时代,在此之前,房地产税落地执行的可能性或不大,但或会有一些方案储备,做部分试点探索。

  从法律角度来看,郭韧表示,一项法案从立法到落地一般还要经过几个步骤,包括立项、建立工作班子、调查研究、形成草案框架和对房地产税的主要问题意见、起草条文,征求意见稿形成后可能会广泛征求各方意见、形成送审稿后再对送审稿进行审查等,不可能一蹴而就。

专家:房价趋缓大格局不变 房地产税不是要打压房价
新京报


原标题:房地产长效机制方案稳妥实施 专家:今年房价趋缓大格局不变

  房地产市场沿袭“三稳”基调;首提房地产长效机制“方案”;专家称房地产税法五年内提交审议没问题



  杨成长 全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家

  出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

  今年的《政府工作报告》中提出,要更好地解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。由此来看,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。

  3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。

  实际上,去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  “房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。”全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长在两会期间接受新京报记者采访表示。


  莫天全 全国政协委员、房天下董事长 受访者供图

  土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。

  对于房地产税出台时间,全国政协委员、房天下董事长莫天全告诉记者,“房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。”

  政策信号明确 房地产长效机制方案走向稳妥实施阶段

  据新华社报道,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班1月21日在中央党校开班,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平指出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

  据了解,房地产市场长效机制最初提出始于2014年。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”

  2015年,中共中央政治局4月30日召开的会议中也指出,建立房地产健康发展的长效机制。

  自2016年12月的中央经济工作会议提出“房住不炒”、综合利用五大手段,加快建立房地产长效机制以来,“长效机制”作为热门词汇迅速走红。

  随后在2017年的政府工作报告、中央政治局会议、十九大报告中都对房地产“长效机制”有所提及。

  去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制。

  历时六年的探索,房地产长效机制的相关表述也在悄然发生变化,从“健全”、“加快建立”到“构建”,再到“稳妥实施”,并首次在房地产长效机制后面加上“方案”二字,可见房地产长效机制已经取得突破性进展。

  对于最近提出的“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。”国都期货研报观点认为,从字面上看,至少有三层意思,首先,房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案,下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。其次,正式宣布房地产长效机制进入了“实施”阶段,政策信号再度明确。最后,“稳妥”二字很重要,在2019面对内外挑战等诸多不利因素下,“六稳”,尤其是稳预期成为重中之重,房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。

  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池对新京报记者表示,构建房地产市场健康发展长效机制的关键是建立多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度,对不同收入家庭提供不同的住房,大力发展租赁市场,实现租购并举的住房制度。

  稳房价基调不变 房地产信贷全面宽松可能性不大

  经过近两年密集调控,在房地产长效机制稳步推进的过程中,房地产市场已经逐步稳定,政策达到了一定的效果。国家统计局数据显示,一二线城市二手房价1月环比均跌0.1%。

  依据今年的政府工作报告要求,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。

  目前,在“房住不炒”的大前提下,从“因城施策”到“一城一策”,“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据新京报记者不完全统计,截至目前,至少已有福建、河南、杭州、宁波等地表示,将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案,此外,长沙等地也均开展“一城一策”试点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

  此外,进入2019年,在地方经济发展放缓和财政收入双重压力之下,我国房地产信贷政策是否有所转向?银保监会统信部主任刘春航2月28日表示,“从银保监会的角度,房地产的信贷政策没有变化。”

  实际上,在2月25日国新办新闻发布会上,银保监会副主席王兆星就表示,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。

  2019年人民银行金融市场工作会议也提出,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

  银河证券研报观点认为,银保监会和央行的表述代表了,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

  据银保监会公布的数据,2019年1月份,银行业金融机构境内口径新增贷款3.4万亿元,同比多增8236亿元。新增贷款结构更加平衡,对实体经济信贷供给力度加大。其中,8474亿元投向房地产及个人住房按揭贷款,占比下降10.5个百分点。

  中金公司观点认为,从当前政策大基调来看,“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线,其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。“除非出现基本面的严重加速恶化,中央层面的房地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。”

  ■ 访谈

  杨成长:我不认为推出房地产税是要打压房价

  新京报:2019年政府工作报告中提到“稳步推进房地产税立法”,对比2018年政府工作报告中提“稳妥推进房地产税立法。”是否意味房地产税立法要提速了?

  杨成长:房地产税立法要根据房地产市场发展情况来决定,如果能保持平稳增长,我认为起码不会提速,没必要。

  新京报:房地产税如果要出台,需要满足哪些条件?房地产税为何迟迟没有出台?

  杨成长:最起码不动产的登记必须要联网,这是必备条件。此外,也要根据房地产市场的发展需要来确定。目前,我国也有房地产的税和相关制度,出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

  出台房地产税主要有几方面的功能。一方面,提高房地产的使用效率。目前,我国房地产每年的供给量达到16亿平米,房屋的人均居住面积达到40平方米,总量比较合适,但房屋空置率较高,这是社会资源的严重浪费。出台房地产税后,闲置的房屋必须要产生效益,才能盘活资源。

  其次,不少人认为房子越大越好,出现单纯追求房产面积的不正常销售心理。实际上,从欧美、日本的发展情况来看,实用性、舒适性更重要,所以说,在日本房地产价格主要取决于房子内部设施、设备的完备程度,而不是大小,这种导向会造成严重浪费。

  另外,由于公共资源匹配不均衡,我国出现学区房,或过分强调所谓房子地段的情况,通过房地产税可对这种情况进行调节。

  过去,我国已经出台了大量的房产相关税收,所以在各方面条件不成熟、不具备的情况之下,匆忙推出房地产税是不合适的,所以房地产税出台并不是越快越好,力度越大越好。

  另外,大家也不必对房地产税的出台过度担心,房地产税一定会有非常大的弹性和空间,把决定权交给地方政府,与目前“一城一策”相衔接。

  新京报:你觉得房地产市场未来走势如何?

  杨成长:房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。

  对于普通投资者来说,房地产投资作为过去几十年来长期首选资产的意识可能需要改变。房地产真实收益应是租金回报率,而目前我国平均租金回报率还不到2%,也就是说,过去房地产投资主要是靠房屋价格上涨来赚取价格收益,从未来看,房地产投资应该要靠真实收益。从这个角度来说,居民应该要适度地调整资产结构,加大股权投资、债券投资等,适度降低房产方面的投资比例。同时加大对人才、技术、信息等要素的投资,现在经济发展对这些要素依赖程度越来越高。

  新京报:北上广深四个一线城市房价的上升空间还大吗?

  杨成长:我个人觉得不大。这其中有两个原因,一方面北上广深市中心人口的导入速度在放慢,有的城市甚至出现净流出,房屋需求大幅增加的情况不可能出现。其次,80、90甚至00年代的年轻人,观念与上一代人不同。他们都认识到了,房子是用来住的,所有权并不重要,使用才重要。未来,共享模式的房产也可能会出现。这时,房子所有权的重要性就会压价,从这个角度来说,恐怕中国房地产市场价格大幅波动期已经过去了。

  新京报:近年来,很多城市出台了人才引进政策,你认为“抢人大战”到底是为了房地产市场,还是真的为了抢人才?

  杨成长:抢人大战的动因倒不是为了房地产,当然,由于人才的大量导入,可能会导致部分地区房地产出现波动。但是抢人大战意味着政府充分意识到,人才是第一生产要素,而不是土地、房子,这导向是好的。另一方面,抢人大战也意味着人才这一要素,缺乏市场的流通定价机制,才会出现流动秩序以及定价的混乱。所以,要强化这方面的市场建设。

  不过,从长期来看,房地产市场确实与人口导入有很大关系。人才往中部地区、中部都市圈聚集,像郑州、合肥、武汉这样一些都市圈,人口导入速度正在加速,房价也有所上涨,这是比较合理的。

  新京报记者 陶冉 摄

  ■ 访谈

  莫天全:集体土地入市对控制房价有帮助

  新京报:今年政府工作报告中首次提到“三块地”的改革,称要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。你觉得这会给房地产市场带来哪些影响?能否抑制房价?

  莫天全:土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。

  另外,集体土地入市,也能控制出租公寓房、长租公寓房的租金,中低收入人群能够直接得到帮助。

  不过有一点要注意,就是集体土地入市和建设,还得按照城市总体规划来安排,才会避免混乱。

  新京报:今年二三月份,很多城市的房价有上涨势头,土拍火热、千人抢房的消息频出,你认为楼市是否有回暖的迹象?

  莫天全:2019年楼市政策松动或者说回暖,应该是趋势。其次,“因城施策”下,某些城市有政策松绑的导向。另外,金融政策加大了对民营企业的支持。这三个方面会让我们联想到房地产市场有可能松绑,这确实也是事实。

  但房地产调控的基调,以及限购、金融控制、房住不炒等主要政策是不会变的,这是长期政策。

  新京报:因城施策是否意味着房地产市场松绑?

  莫天全:因城施策是双向调控,有很多城市可能会松绑,但有些城市也可以加码。因城施策给了地方更多权力,但也对地方提出了更高的要求,中国各地的房地产市场情况有别,因城施策是合适的。

  新京报:今年是否不会像2016年那样,出现房价大幅上涨的情况?

  莫天全:对,最近很多国家部委都提出了今年要“稳房价”,所以说,除了个别地方之外,整个国家的房价不可能出现大起大伏。

  但房屋成交量以及土地市场会向好。成交量提升,才是真正的经济发展,才是国家需要的,也是我们愿意看到的。如果没有交易量,哪怕把房价控制住了,也还是一个死的市场,今年应该会延续去年下半年的趋势持续向好。

  新京报:去年算是长租公寓风波年,不少公司倒闭。2019年,您对长租公寓的发展有何建议?今年长租公寓会进入并购高峰期吗?

  莫天全:长租公寓发展肯定是应该被鼓励的,也应该有相关配套政策来支持其发展。其实,长租公寓一直都有,但最近一两年比较火热,是因为这其中加了很多技术、金融的东西,也创新了运营方式,看起来好像变成了另一种模式,这是不对的,一旦如此,长租公寓的决策也会出现错误,在这种情况下,肯定有些企业会干不下去,出现收购兼并。

  长租公寓未来如何发展,首先是要防止长租公寓垄断,否则会出现操控租金的情况。其次,长租公寓在运营过程中,不应该过度使用金融手段,不能让租户掉到陷阱里去。最重要的是,长租公寓应该回归物业管理的本源,不能急功近利。

  新京报:去年中介市场出现很多乱象,你怎么看,怎样才能使中介市场更加规范?

  莫天全:我国房地产中介市场在过去十年里已经取得了很大进步,以前毫无规则,现在开始自律了,大企业都在自觉维护市场的健康发展。

  但中介的发展也还有很多东西要完善,还需要一个过程。首先千万要避免中介垄断。有一些城市,例如北京,个别企业的市占率甚至达50%、60%,一个企业在某城市只要市占率达30%,基本上就可以左右房价了,这是监管部门应该想办法避免的。另外,中介应该把主业做好,不要把太多金融融入到中介业务里,这样行业才更容易监管,才会以一种健康的方式来发展。

新京报:2019年政府工作报告中提到了要“稳步推进房地产税立法”,这是否意味着房产税法的推出要加速了?

  莫天全:“稳步”两个字,说明政府还是很谨慎的。税对整个国家的运营,有重要作用,房地产税是一个地方政府税,是非常重要、长期的税源,很多国家都征收房地产税,所以,我国早晚也会推出,但现在经济下行压力比较大,在这种情况下,房地产税应该何时推出,要谨慎把握节奏。

  新京报:五年内房地产税法会提交审议吗?

  莫天全:五年内提交审议没问题,但房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。

  新京报:房地产税推出后,房价一定会降吗?

  莫天全:要看房地产税推出的时机,如果说公众信心足够、经济也上行,这时候推出房地产税对市场的冲击不会太大。但如果经济下行压力比较大,这时候应该做一些有助于提振市场信心的举措。

徐洪才:征房地产税对房价有一定影响 但不应夸大

网易研究局

专访中国国际经济交流中心副总经济师 徐洪才

采写|张梅

2019年两会期间,货币政策、减税降费、房地产税等问题备受关注,围绕相关热点话题,网易研究局采访了中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才。

60S 要点速读:

1、想要将稳就业和促就业落在实处,需要政府、个人和中介发挥各自的作用。

2、未来下调法定存款准备金率还有其他政策工具的空间还是有的,可以通过这种调整,把M2增速、社会融资规模稍微提高一点。

3、今年人民币汇率总体上会保持相对稳定,即在合理均衡的基础上,呈现双向波动的态势。

4、开征房地产税对房价有一定的影响,但是不要夸大。

5、未来的房地产市场还会保持相对稳定,既不会出现前些年那种疯涨的情况,也不会大幅度下跌。

中国国际经济交流中心副总经济师 徐洪才

 

以下为专访精编:

热点话题一:就业

网易研究局:今年的政府工作报告,首次提出就业优先政策,旨在强化各方面重视就业、支持就业的导向。在您看来,如何才能将稳就业和促就业落在实处?

徐洪才:就业在整个经济发展中处于一个关键性的位置,就业稳,老百姓的收入就有保证,消费对经济的拉动力就有基础。

过去一年,就业受到经济下行的影响,面临一定的挑战。今年政府工作报告首次把就业优先的政策放在宏观经济政策的框架里,我觉得是意味深长的。

一方面,一些新动能的培育、新兴产业的发展,需要一些新的就业队伍,就业者本身的素质能不能与这种需求相匹配是一个问题。另一方面,传统产业面临着市场退出的问题,因此也有一些人要再就业。还有就是新增的农民工就业,包括大学生的就业,还有复员军人的就业等等,方方面面。

想要将稳就业和促就业落在实处,我觉得需要政府、个人和中介发挥各自的作用。

首先,一些新兴产业对劳动力素质有新的要求,劳动者要加强这方面的技能培训,政府也应该提供相关的服务,引导就业市场有序发展。

其次,中介机构包括市场也要发挥作用。传统教育可能难以满足一些新的劳动力需求,这就需要职业教育以及各种市场化的培训机构积极发挥作用。

热点话题二:养老保险

网易研究局:政府工作报告提出,下调城镇职工基本养老保险单位缴费比例,各地可降至16%,这不是一个强制性的规定,您觉得各地是否有降低的动机?这对个人是否会有影响?  

徐洪才:我觉得这个动机还是有的,因为这个措施可以降低企业的成本,让企业在社保缴费这一块少缴一点,符合“三去一降一补”里面的降成本,让企业能够轻装上阵。

有人会说,劳动者的权益可能因此受到损失?实际上,我们应该看到,未来随着经济发展,提升劳动者社会保障的覆盖面和水平是个大的趋势。

未来,我们还是要想办法多管齐下来提升社会社会保障水平,比如把国有资产无偿划拨补充社保基金,等等。

从当前的情况看,这种降成本、降税费的措施,可以让企业轻装上阵,这是中国经济可持续发展的客观需要,同时也符合国际潮流。因为美国特朗普降税降费的力度空前,我们中国也不能落后。

徐洪才接受网易研究局专访

热点话题三:货币政策

网易研究局:关于货币政策,今年的政府工作报告提到要稳健的货币政策,要松紧适度,这个表述与去年相比少了“保持中性”四个字。这是否意味着今年的货币政策将会偏向宽松呢?

徐洪才:其实,货币政策的立场是保持不变的,就是稳健,只不过现在的表述更简洁一些。

但是,今年的政府工作报告在货币政策的表述中,有一些新的提法,比如“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要” 。这就耐人寻味了,从2017年7月开始,我们的M2增速是低于名义GDP增速的,这就意味着边际可能要有所宽松。

今年2月份M2的增长速度8.0%,我个人觉得偏低了一点,年初已经通过降低金融机构的法定存款准备金率、公开市场操作等,来提升市场流动性,保证流动性的合理充裕。

按照今年政府工作报告的要求,货币政策还是要保持稳健、松紧适度,这就意味着未来下调法定存款准备金率还有其他政策工具的空间还是有的,可以通过这种调整,把M2增速、社会融资规模稍微提高一点。这是稳经济的需要,也是稳金融的需要,否则流动性不足往往会酿成金融市场的震荡,同时给实体经济跟企业经营带来一定的负面影响。

总的来说,未来货币政策的总体基调不变,但是要体现它的灵活性、针对性、前瞻性,最终的目的是金融稳定,经济也就能够稳定。货币政策偏紧的话,微观主体包括金融市场可能会遇到一些困难。

网易研究局:您怎么看今年人民币汇率的走势?

徐洪才:从今年前两个月的实际情况看,人民币汇率还是比较强势的,这说明经过货币政策、宏观经济政策等微调以后,市场预期有所改变,大家对未来经济趋于稳定、稳中向好的信心增加了,因此汇率有所走强。

我认为,未来人民币汇率总体上会保持相对稳定,即在合理均衡的基础上,呈现双向波动的态势。人民币大幅度升值的空间并不存在,但是大幅度贬值也不太可能,这是由我们的实体经济相对稳定,以及中国在全球经济中的位置所决定的。

热点话题四:房地产税

网易研究局:3月8日,全国人大常委会委员长栗战书表示,全国人大将落实制定房地产税法。2009年两会时,首次提出了“研究推进房地产税制改革”,到目前为止已经酝酿了10年,为何一直未能推出?

徐洪才:这是因为,房地产的问题涉及到千家万户的利益,也涉及银行、地方政府等主体,还涉及宏观经济的稳定,牵一发而动全身,所以要慎重

当年肖捷当财政部部长时讲过,房地产征税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,实际上还是稳中求进的。这是因为中国的房地产相关的利益当事人比较复杂,而且这也是一个民生工程,房地产的消费本身它对宏观经济的稳定至关重要,对金融风险的防控至关重要,同时也与老百姓的实际利益息息相关。

房地产税作为一个重要的消费税,是个地方税,未来如何理顺中央和地方的关系,建立房地产市场平稳健康发展的长效机制,这是关键。征税本身不是目的,目的是要促进房地产市场的健康平稳发展,同时理顺相关当事人之间的利益关系。

目前,地方政府对土地财政过度依赖是一个问题。另外一个问题就是,城乡市场人为的分割二元市场状态,没有形成统一的、全国可交易的房地产市场和土地市场。此外,还涉及老百姓的承受能力。

网易研究局:房地产税究竟能不能降房价?每次关于房地产税法的消息出来之后,大家就会讨论这个问题,您的答案是什么?

徐洪才:这要从两个方面考虑,首先,开征房地产税,可能导致一些持有者抛售房产,住房市场的供求关系变化势必会影响房价

但是,我们也应该看到,像美国等发达国家,征收房地产税的目的不是调控房价,而是把这个钱用在社区的基础设施建设、绿化、环保等方面。从这个意义上说,房地产的征税不是为了调控房价,而是改善居民的生活品质。

总的来说,开征房地产税对房价有一定的影响,但是不要夸大

网易研究局:今年2月份以来,全国楼市调控达21次,比如广州松绑公寓限购、青岛取消摇号购房等,这是否意味着楼市调控要松绑了?

徐洪才:过去两年多时间里,房地产市场总体上是平稳的,解决了一线城市房价涨得过快的问题,也解决了四线城市房地产库存过多的问题。

但是我们也应该看到,房地产的历史遗留问题并没有彻底解决,就是长效机制还没有建立起来,仍有很多人把炒房当做一个财富保值增值的重要手段。

在我看来,房价走势长期看人口结构,中期看房地产和土地方面的政策,短期看金融信贷政策。

面对经济下行压力,有一些地方出现了房地产交易大幅度滑坡、萎缩等情况。过去针对房价涨得过快过猛的调控政策,可能就应该适时退出市场了,不能一成不变。

对于现在一些地区的政策微调,我觉得不要做过多的解读,总体而言,我觉得未来的房地产市场还会保持相对稳定,既不会出现前些年那种疯涨的情况,也不会大幅度下跌。

房地产税推出后,上亿人将涨房租

财经新逻辑NO.21

作者:邓新华

本期硬逻辑:1、房东为租客垫资,解决租客的居住问题,获得房租回报,这个回报并不高。2、房地产税降低房东回报,如果房东纷纷收回房子出售,租客只能提高租金弥补房东的损失。3、希望房地产税立法给地方足够的灵活性,不要让租客负担太重。

近日,有立法界权威专家在谈到未来房地产税出台时认为,一线城市住宅出租回报率只有现价的1%, 1000万价格的住宅,1年租金只有10万左右。如果房产税收到持有多套房的人没什么利益可图了,就能让持有的多余房子吐出来。

很美好的构想。

但是这段构想里有一个矛盾之处:如果出租房子的收益基本被征税征走了,数百、上千万的资金压在那里没有回报,大部分人都无法承受这个成本,那么,房东可能就不再出租,而是会收回房子出售。那么,原来的租客怎么办呢?

举个例子,张三本来把房子租给李四,每年租金大约1%,但现在推出1%的房地产税,张三只好把房子收回卖给王五,那么,李四住哪儿?

你也许会说,李四去租王五原来租的房子啊。但别忘了,王五原来租的房子,也被原来的房东卖掉了。

很简单的经济学道理:对出租房征收持有税,必然减少出租房源。

当房东纷纷收回房子出售,部分有钱的租客可以买下房子,但是没有钱的租客怎么办?

他们只能多付出房租,弥补房东的损失,以求得房东不要收回房子出售。

中国租房人口近2亿。如果房东纷纷收回房子出售,假设其中20%的租客可以买得起房子,那么,另外80%的租客,也就是1.6亿人就得承担更高的房租。

房东在市场中起的是什么作用?很多学者并没有看清楚。

当无数年轻人涌入一座新的城市,他们没有积蓄买房,是房东们为他们提供了住房。

房东其实是为租客垫资、解决租客居住问题的人,房租就是他们垫资的回报。

在一线城市,房东动辄垫资数百万,如专家所说,每年房租收益也就1%左右,这个回报高吗?不高。

当然,通货膨胀会带给他们回报,足以弥补当前的低租金收益,所以他们才会积极买房。

如果房租提高,年轻人多付出房租,岂不是更难存够买房的首付?

不过租客也不需要太过担心。

立法界权威专家也说了,都让中央管肯定是不切实际,房地产调控强调“一城一策”,城市地方政府对房产调控有权限。

如果地方有足够的权限因城施策,那么,当租客负担过重的时候,地方想来不会征收太高的房地产税。毕竟,谁都希望本市能够保持一定的竞争力。

重磅!两会后第3天中央调研房地产 提7大工作重点

(原标题:重磅!两会后第3天中央调研房地产,首次明确"一城一策"长效机制方案试点,提七大工作重点)券商中国

全国两会15日刚刚结束,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日就到住建部进行调研。

韩正查看了全国房地产市场监测系统和国家工程建设项目审批管理系统建设运行情况,随后主持召开座谈会,听取房地产市场平稳健康发展长效机制工作开展情况汇报并讲话。


去年两会是3月20日结束的,韩正是4月9日(两会后第20天)去住建部调研。

去年,韩正重点调研了住房制度改革和房地产长效机制建设,对于房地产市场,他强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,努力保障人民住有所居。要建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”。

当时,房地产调控内容并不多,只有80个字,而今年的调研专门围绕房地产市场平稳健康发展长效机制工作开展情况,讲话内容全部与房地产调控有关,多达581个字!

今年两会刚结束第3天,中央就迅速去调研房地产,有何信号意义?韩正的讲话包括哪些重要内容?传递出哪些政策意图?来看关键解读:

7天内两次强调“房住不炒”

韩正强调,要始终坚持习近平关于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求,将其作为根本指导思想,贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。

此前,由于政府工作报告中对房地产的表述与往年相比字数少了,措词也较平和不少,特别是没提“调控”、“房价”等关键词,被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号,甚至被部分房地产中介和楼盘销售用作吸引购房人买房的宣传标语。

这次是继住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上明确要坚持“房住不炒”后,7天内中央再次强调“房住不炒”定位要求,并且要求将其作为根本的指导思想,贯穿于房地产调控的全过程,这也算是对前期市场误读的明确回应,进一步明确了市场预期,意味着今后房地产调控政策制定与出台都将紧紧围绕“房住不炒”定位展开。

明确长效机制七大重点工作

韩正还强调,构建房地产市场平稳健康发展长效机制是党中央、国务院作出的重大决策,事关广大人民群众的切身利益,既是重大经济问题,也是重大民生问题。

韩正指出,当前,房地产市场总体保持平稳运行,市场预期趋于理性。

针对当前的市场形势,韩正提出了七方面重点工作:

1、要坚持一城一策、因城施策,从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点,做好实施过程中的评估和跟踪。

这是中央首次明确提出“一城一策”、“长效机制方案试点”,此前,多地“两会”上“一城一策”成关键词。券商中国记者不完全统计,今年以来,浙江、福建、河南、安徽、长沙、成都、上海等多地表示将实行“一城一策”,其中,福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海等市将研究制定“一城一策”实施方案。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示,韩正提出要稳妥实施房地产长效机制试点工作,预计未来几个月一线城市或强二线城市中会有城市开始实施长效机制的试点方案,也就是部分城市已经表露正在制定“一城一策”相关方案,这个方案就是韩正所说的稳妥实施房地产长效机制的试点工作。

2、要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。

这也是继住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上明确要坚持“稳地价、稳房价、稳预期”后,7天内中央再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。

“去年9月份以来,全国房地产市场有所降温,但是春节之后,部分城市成交有所反弹,部分城市出现了小阳春,这个时候去调研,我估计也是为了进一步做到市场平稳,不要刚降温就出现大反弹,并且要防止大起大落,继续保持市场能够出现平稳的状态。”杨红旭对券商中国记者说。

3、要建立科学的监控体系,确保数据及时、准确、全覆盖,加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统,为分析研判房地产市场形势和开展有效调控提供技术支撑。

住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上也提出要不断完善市场监测预警和考核评价机制。此次韩正主要查看了全国房地产市场监测系统,并提出了具体的要求。

杨红旭对券商中国记者表示,房地产市场的监测系统是住建部最近两年在推进的一个房地产市场大数据的监测系统,这是住建部进行市场跟踪分析的一个基本制度的建设,基本制度、基本运行体系的建立是一个中长期的过程。

4、要加强调查研究,进一步采取有针对性的政策举措,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上就表示,“今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案”,此次韩正表示要“完善”长效机制,这意味着长效机制方案可能已经初步形成,但还存在不完善的地方,需要通过调查研究,采取有针对性的措施来完善。

5、要完善住房租赁市场体系,建立健全住房租赁相关法律法规,完善金融财税政策,实现住房租赁市场健康稳定发展。

尽管政府工作报告中没有提“租购并举”,但是住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上明确提出“要大力培育和发展住房租赁市场”,此次韩正还提出了政策方向,即通过法律法规、金融财税等政策来实现住房租赁市场的稳定发展,可以预见,今年在住房租赁领域会有更多政策措施出台,包括住房租赁条例的出台以及住房公积金制度改革的深化等等。

6、要完善住房保障体系,在各地因地制宜推进保障的基础上,健全住房保障体系基本制度。

住房保障体系是基本住房制度的一个方面,政府工作报告中明确提出“改革完善住房市场体系和保障体系”,“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求”。住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上再次强调“坚持完善住房的市场体系和住房保障体系”,此次韩正再次提及完善住房保障体系,并且强调“因地制宜”,这也进一步明确了包括棚户区改造在内相关政策要求,意味着各地棚改货币化安置政策或有所调整。

7、要着重解决城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体的住房困难问题,通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房,实现更多住房困难群众住有所居。

政府工作报告提出“更好解决群众住房问题”、“保障困难群体基本居住需求”,此次韩正的讲话对于住房困难的群体对象进行了明确,即“城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体”,并且提出具体的政策方向,即“通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房”,这就涉及土地制度改革和财税制度改革等方面,包括土地管理法的修改、房地产税的立法等等,来盘活空置和闲置住房,从而增加住房的有效供给。

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